Co dělat, když dochází k nadužívání nemovitosti?

Typickým příkladem je situace, kdy:

• Jeden spoluvlastník bydlí v celém bytě či domě, i když druhý má také svůj podíl
• Pronajímá nemovitost bez souhlasu ostatních a ponechává si celý výnos
• Neumožňuje přístup do nemovitosti ostatním, například výměnou zámků nebo odmítáním komunikace

V takovém případě se nejedná jen o morální problém, ale o porušení práv ostatních spoluvlastníků, které je možné právně řešit.

Práva spoluvlastníků dle zákona

Podle občanského zákoníku (§ 1126 a násl.) mají všichni spoluvlastníci stejná práva i povinnosti k věci v rozsahu svého podílu. Každý má právo věc užívat, spravovat a podílet se na rozhodování.

To znamená, že:

• Nikdo nesmí ostatním bránit v užívání jejich podílu,
• spoluvlastníci se musí dohodnout na způsobu užívání,
• pokud dohoda není možná, může o způsobu užívání rozhodnout soud.

Co dělat, když druhý spoluvlastník nadužívá nemovitost?

Jestliže zjistíte, že druhý spoluvlastník nadužívá nemovitost nebo vám znemožňuje její užívání, máte několik možností.

1. Pokuste se o dohodu

Prvním krokem by vždy měla být otevřená a klidná komunikace. Někdy si druhý spoluvlastník ani neuvědomuje, že jedná protiprávně. Pokuste se vysvětlit, že situace není spravedlivá, a že máte právo na přiměřené užívání či náhradu.

Dohodu si napište písemně, ideálně s datem a ověřenými podpisy. I jednoduché potvrzení může být v budoucnu velmi důležité.

2. Žádejte náhradu za nadužívání

Pokud dohoda není možná, můžete požadovat finanční náhradu, tzv. náhradu za užívání nad rámec spoluvlastnického podílu. Výše náhrady se obvykle určuje dle obvyklého nájemného v daném místě a čase.

Například: jestli druhý spoluvlastník užívá celý byt, a vy nemáte přístup, máte nárok na částku odpovídající nájemnému za polovinu bytu. Náhradu můžete požadovat zpětně až tři roky.

3. Obraťte se na soud

Pokud druhý spoluvlastník odmítá jednat, platit nebo vás pustit do nemovitosti, obraťte se na soud.

Soud může:

• Nařídit náhradu za neoprávněné užívání,
• upravit způsob užívání nemovitosti mezi spoluvlastníky,
• nebo dokonce spoluvlastnictví zrušit a nařídit prodej nemovitosti, jestli je soužití neúnosné.

Jak se nadužívání nemovitosti prokazuje?

Prokázání nadužívání bývá velmi důležité. Pomůže vám:

• Korespondence (e-maily, SMS, zprávy o odmítnutí přístupu),
• svědci (např. sousedé, kteří viděli, že nemovitost užívá jen jeden spoluvlastník),
• fotodokumentace,
• a případně odhad obvyklého nájemného od realitní kanceláře či znalce.

V naší realitní kanceláři vám můžeme v takovém případě pomoci s odhadem tržního nájemného, což bývá důležité pro stanovení výše náhrady.

Kdy má smysl zvažovat rozdělení nebo prodej?

Pokud se nadužívání opakuje a dohoda není možná, může být nejrozumnějším řešením zrušení spoluvlastnictví.

Soud může rozhodnout, že:

• nemovitost bude rozdělena, pokud to fyzicky jde (např. na dvě bytové jednotky),
• nebo že bude prodána a výtěžek rozdělen mezi spoluvlastníky dle jejich podílů.

Tento krok bývá sice poslední možností, ale někdy je to jediný způsob, jak ukončit vleklé spory.

Nadužívání nemovitosti spoluvlastníkem není drobná neshoda, ale porušení vašich vlastnických práv.

Základní kroky, které můžete podniknout:

• Pokusit se o dohodu,
• pokud nepomůže, požadovat finanční náhradu,
• při trvajícím problému se obrátit na soud.

Nezapomínejte, že vše je potřeba mít doložitelné a že se vyplatí jednat včas. Jestli si nejste jistí, jak postupovat, obraťte se na odborníky - advokáta nebo zkušenou realitní kancelář, která vám pomůže situaci správně vyhodnotit a postupovat efektivně a dle zákona.

Spoluvlastnictví nemovitosti může být požehnáním i prokletím. Záleží, jak k němu přistoupíte. Pokud cítíte, že se s vámi nezachází férově, nebuďte v tom sami. V Brněnském Zvonci vám rádi pomůžeme odhadnout tržní hodnotu či výši náhrady za nadužívání, poradíme vám s možnostmi prodeje i s dalšími kroky, které povedou ke spravedlivému řešení. Neváhejte se na nás s čímkoliv obrátit, rádi vám poradíme a zodpovíme všechny vaše dotazy.